工程部机电设备操作管理规定

1.配电房操作管理规定

1.1目的

规范低压配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作。

1.2适用范围

适用于物业公司各管理处辖区内低压配电设备设施的操作。

1.3配电房的操作

1.3.1操作规定

1）配电房的一切操作都应执行操作票制度。

2）配电房的一切操作都必须由两名正式电工来进行，一人操作另一人唱票及监护。

3）严格按操作票规定的操作步骤进行，不得任意简化。

4）当高压电源突然停电时（非本配电房故障时）应立即拉开失电线低压配电柜总开关，启动应急发电机确保应急负荷用电，同时与上级供电部门联系，并做好相应记录。

1.3.2停电的操作步骤

1)接到停电命令后，由工程部主任填写《操作票》。

2)明确操作内容，核对要停电的设备。

3)按操作票在监控下进行停电操作。

4)停电后进行验电并接好地线，装设遮栏，悬挂警示牌。

1.3.3送电的操作步骤

1)接到送电命令后，由工程部主任填写《操作票》。

2)明确操作内容，核对要送电的设备。

3)拆除临时接地线，临时遮栏及警示牌等。

4)在监护下，按操作票进行合闸送电操作。

1.3.4配电房的日常巡查与维护

1)运行人员应隔2小时巡查一次配电房，并填写《配电房运行巡查记录》表。

2)变压器运行声音、温度是否正常、低压柜主进及各支路负荷仪表，指示灯是否正常，电流运行是否平稳。

3)电容补偿柜运行和交流接触器及配件、补偿值是否正常，三相负荷是否平衡，三相电压是否相等。

4)各低压柜内螺丝、接头是否松动。

5)巡查内容应详细记录在《配电设备运行记录》表中。

1.3.5配电房事故或故障处理

1)运行中的低压配电柜发生事故或故障（如跳闸、停电）运行人员应迅速正确地进行判断和处理，分清事故情况，事故或故障不明时，不应自行处理，以免事故扩大，处理程序见《停电应急处理规程》及《停电应急处理人员安排表》。

2)处理事故或故障时，应设法保证配电房自用电源及重要设备的电源，并将处理过程及故障详细记录在《配电房故障记录》中。

1.4配电房管理规定

1.4.1保持配电房干净、整洁、通风、无杂物。专用工具及备件摆放齐整，并有清册记录。

1.4.2配电房设立专门岗位责任人。

1.4.3进入配电房操作人员须经专业培训，并有上岗证，严禁无关人员进入配电房。

1.4.4保持配电房内照明充足正常，备用电源及灯具满足要求。

1.4.5配电房应张挂配电系统图，值班人员应明了配电负荷分配情况，及时调控。

1.4.6配电房内应有相应保护措施和相关警示说明或标志，应配备安全保护用具。

1.4.7配电房之操作严格按操作规程进行。

2.应急发电机组操作管理规定

2.1目的

规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全地操作。

2.2适用范围

适用于物业公司各管理处柴油发电机的操作。

2.3应急发电机的操作

2.3.1操作规程

1)在市电停电时，应及时启动发电机。

2)启动前须检查机油、柴油、电池、电压是否正常。水箱内水位是否足够。

3)检查风叶及传动皮带等是否正常，检查机身各处是否有漏油及其它连接松动现象。

4)一次启动时间不得超过5秒，连续两次启动不成功，应间隔2分钟再启动，如重复三次不能启动，则应查明原因。

5)发电机正常供电运行后，应注意观察各仪表运行是否正常，如发现异常情况应立即停机检查。

6)运行时保持机组负荷不超过客定值80%。

7)市电恢复供电后，按启动程序逆操作转换市电。停机前应保持空载运行5分钟以上。

8)运行期间，注意打开补风机。

9)应急发电机启动后，应间隔2小时左右，记录电压、电流、油压、水温等。

10)在运行中，确保发电机组正常安全运行，必须用看、听、嗅、摸四结合方法对机组进行检查。

2.3.2应急发电机日常巡查、维护内容

1)检查油箱油量及水箱内的水是否足够，不足时应添足。

2)检查机油平面，不足时应添足。

3)检查各附件安装的稳固程度，地脚螺丝及各机械连接的牢靠性。

4)检查机器是否有漏油、漏水等现象。

5)检查各仪表是否正常，蓄电池电池水是否添足，检查蓄电池电压是否正常。

6)清洁机器及附件设备外表。

7)发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于充电状态。

2.4管理规定

2.4.1保持应急发电机机房干净整洁。

2.4.2发电机组与储油间隔离，储油间应有单独通风设施，并有防爆灯。

2.4.3发电机房内严禁烟火，标示明确，普通灭火设施齐全，CO2灭火系统处在正常监控状态。

2.4.4发电机非使用时应定期试运行，时间每次不少于15分钟，每次运行应有详细记录。

2.4.5有明确岗位责任人，有详细的维修保养计划和记录，以及故障处理记录。

3.电梯(扶梯)操作管理规定

3.1目的

规范电梯维保工作，确保电梯各项性能完好、安全运行。

3.2适用范围

适用于物业公司管理处辖区内的电梯操作。

电梯的操作

3.3.1操作规程

1)具有电梯操作上岗证者操作电梯,检查电梯轿厢相，控制箱、电梯井及井底情况，一切情况正常后可开启电梯。

2)检查机房内滑油，曳引机等是否正常。

3)检查机房内电源，观察正常后，用专用钥匙开启电梯。

4)检查电梯内各辅助开关是否处在正常位置，辅助设备是否正常运行等。

3.3.2日常巡查与维护

1)电动机油位，不低于油镜中线，不漏油，通风良好。

2)检查轿厢是否平稳，是否有不正常声音，警铃、对讲电话、风扇等是否正常。

3)限速器转动部分加润滑油，转动灵活，无异常声响。

4)检查接触器，继电器是否正常，无异声，接点无打火积炭、熔焊、烧蚀等现象。

5)自动门传动机构，安全触板传动机构动作是否正常，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点等有无损坏。

6)检查轿厢和对重导靴油盒中的油量，缺油时应及时加油。

7)检查各指示灯、按钮有无损坏。

8)检查各平层感应器是否有移位，平层准确是否在正常范围内。

3.4管理规定

3.4.1保持电梯机房内干净通风，温度不超过C，不得堆放易燃物品和腐蚀性物品，消防器材齐备完好，紧急救援工具齐全，其它标示明确。

3.4.2保持轿厢内通风明亮，轿厢顶、底坑等干净无杂物。

3.4.3电梯的操作和维修必须由具有上岗资格者完成，电梯必须有明确维保责任人，电弱须有明确的紧急困人解救小组和解救方案。

3.4.4电梯专用钥匙、专用工具由专人保管，造册登记，使用人须经专业培训并取得相应资格证书。

3.4.5电梯维保时须设立防护措施，悬挂标示牌和护栏。

3.4.6电梯须有完整的维修保养记录和其它相关记录。

4.电梯困人救援作业规程

4.1目的

规范电梯困人救援工作程序，确保乘客与电梯安全。

4.2适用范围

适用物业公司各管理处辖区内电梯困人的求援工作。

4.3释放被困于电梯内乘客的规则和步骤

4.3.1切断机房电梯总电源，并挂上“正在维修”示意牌。

4.3.2检查电梯机房内情况是否正常。

4.3.3机房须有足够的照明，查看钢丝绳或钢带上的楼层标记确定停放位置。

4.3.4移动轿厢前，保证轿厢门处于安全关闭及厅门关闭。

4.3.5使用抱闸扳手时，先确保电梯电源开关已切断。

4.3.6使用抱闸扳手，必须一人控制松闸而另一人转动手轮。

4.3.7将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左向右，以较易扳动方向为准。操作时应断续动作（一撬一放）使轿厢内逐步移动。

当所有乘客离开电梯后，必须把厅门关好并锁紧。

4.3.9如轿厢停于最上层或最下层，不可只撬开制动器令，轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把紧手轮并用人力盘绞，使轿厢向正方向移动。

5.消防联动系统操作规程

5.1目的

规范消防联动系统的操作

5.2适用范围

适用于物业公司各管理处工程部

5.3消防联动系统的操作

5.3.1操作规程

1)火灾自动报警时，首先看其显示屏报警部位为几层几区，并到指定位置查看。

2)当确定有火灾时，启动联动系统，切断非消防电源，切入应急电源启动发电机，把电梯全部迫降到一楼，消防梯供抢险人员使用。

3)启动消防水泵，使消防栓内水压充足，供灭火使用。

4)启动消防排烟风机，排除着火层烟雾，启动送风机给灭火和疏散提供方便。

5)发出疏散命令，打开楼层广播，通知业主疏散。

6)如没有火灾发生，是误报火警，按“复位”按钮，将恢复正常运行状态。

5.3.2消防联动系统的日常巡查、维护内容

5.3.1检查显示屏上各种显示是否正常。

5.3.2检查火灾自动报警柜内各接口是否松动，线路是否有损伤。

5.3.3擦拭设备，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍等。

5.3.4检查柜上各显示灯是否烧坏，各按钮开关是否在正确的位置上，指示准确无误。

5.3.5检查各消防报警设备，消防反馈设备的正常功能，发现故障立即检查维修。

5.4管理规程

5.4.1消防联动监控中心须有专人24小时不间断值班，并严格作好各种记录。

5.4.2消防联动系统维保责任人须有消防上岗证，按维保计划定期维保，确保整个系统发挥正常功能。

5.4.3消防联动设施为消防专用，严禁挪作它用，专用工具、专用设备应保管理良好。

5.4.4发现消防联动系统的报警须立即弄清原因，按操作规程处理，发现故障须立即排除，所有系统的报警或动作都须作详细处理记录。

5.4.5消防监控中心须保持干净整洁，严禁无关人员进入监控室内。

6.水泵操作管理规定

6.1目的

规范给水设备设施操作程序，确保正确安全地操作给水设备设施。

6.2适用范围

物业公司各管理处辖区内给水设备设施的操作。

6.3水泵的操作

6.3.1操作规程

1)启动水泵前应检查水泵进出水闸阀是否打开。水池内是否还有足够存水。

2)检查电压表，信号灯指示情况。

3)手盘动水泵转轴，应灵活无阻滞。

4)启动水泵，注意观察启动电流，运行3分钟至5分钟，听有无异常杂音，观察各管路是否有漏水现象等。

5)查看压力表是否达到规定压力值。

6)水泵运行中应观察各运行参数是否正常，触摸马达温度。

6.3.2水泵房的日常巡查、维护内容

1)检查各部的螺母、泵体与管路、截止阀、闸阀、轴承、地脚螺栓等机械部分连接是否松动及完好。

2)水池水位的高低，浮球阀是否完好。

3)起动开关柜内电气与仪表，接触器，开关是否完好，电流、电压、压力表是否正常。

4)泵房内管路系统有无渗水现象。

5)对于消防泵、喷淋泵等正常情况下不使用的设备每半月或一个月启动1—2分钟试运转，并记录在运行记录本内。

6.4管理规程

6.4.1保持水泵房及周围环境的干净整洁，有严格的防护措施。

6.4.2水泵房的维修保养工作尽量不影响生活及消防供水，保持备用设备的良好工作状态，制定周密完善的供水措施，保证水源供应不停顿。

6.4.3供水设施应与排水设施隔离，供水人员应具备一定的卫生知识和防范知识。

6.4.4水泵的运行应有运行记录，平时应有巡查记录和维保记录。